שוק הנדל״ן בצפון, קמפוס NVIDIA והשאלה הגדולה: האם לקנות דירה בצפון?

שוק הנדל״ן בצפון נמצא בתקופה מעניינת. מצד אחד, מוקמים פרויקטים חדשים, שכונות מתרחבות והיצע הדירות באזור הולך ונבנה בהדרגה. מצד שני, סביבת הריבית ועלויות המימון גורמות לרבים לעצור לרגע לפני קבלת החלטה גדולה כמו רכישת דירה, ולבחון מחדש את כדאיות המהלך.

לתמונה הזו מצטרפת התפתחות אזורית משמעותית: הקמת קמפוס התעסוקה החדש של NVIDIA בצפון, פרויקט גדול שמיועד להעסיק אלפי עובדים ולהוות מוקד טכנולוגי אזורי. עצם הקמתו מעלה שאלה טבעית שמעסיקה לא מעט משפחות ומשקיעים בצפון:

האם הביקוש למגורים באזור צפוי להתחזק ? האם זה הזמן “להקדים רכישה”? או שעדיין כדאי להמתין?

כדי לענות על כך, חשוב להסתכל לא רק על המחירים של היום, אלא גם על הכוחות הכלכליים והאזוריים שצפויים לעצב את השוק בשנים הקרובות.

בשלב הראשון ראוי להסביר את הקשר בין שכירות לרכישה.

שכירות מול רכישה ולמה הביקוש לדיור לא “נעלם”?

גם בתקופות שבהן קשה יותר לקנות דירה, הביקוש למגורים לא יורד. הוא פשוט עובר לערוץ אחר.

שכירות היא לא תחליף זמני, אלא פתרון מגורים עבור מי שאינו רוכש דירה כרגע. כאשר פחות משקי בית נכנסים לשוק הרכישה משמע יותר מהם נשארים בשכירות.

התוצאה היא:

• עלייה בביקוש לדירות להשכרה, בעיקר באזורים בעלי תעסוקה ונגישות

• לחץ אפשרי לעלייה בשכר הדירה באזורים מבוקשים

• הארכת משך השכירות עבור משפחות שתכננו במקור לרכוש

במקביל, כאשר שכר הדירה מטפס, חלק מהמשפחות מתחילות לבחון מחדש רכישה, מתוך שיקול כלכלי ארוך טווח. כך נוצר מעגל עדין שבו שוק השכירות ושוק הרכישה משפיעים זה על זה ולא ניתן לבחון אחד מהם בנפרד.

מה מתוכנן בקמפוס NVIDIA בצפון?

לפי הפרסומים הרשמיים, NVIDIA מתכננת להקים קמפוס תעסוקה רחב-היקף באזור קיריית טבעון, על שטח גדול הכולל ייעודי תעסוקה, מסחר, פנאי ושטחים פתוחים. על פי התכנון, מדובר בקמפוס מודרני בהיקף משמעותי, בהשראת מרכזי הפיתוח הגלובליים של החברה.

בטווח הארוך, הקמפוס צפוי להכיל אלפי עובדים, כאשר חלק מההערכות מדברות על 6,000–10,000 עובדים בפעילות מלאה. האכלוס צפוי להתבצע בהדרגה לאורך מספר שנים ולכן גם ההשפעה על שוק הדיור צפויה להיות מדורגת ומתמשכת, ולא נקודתית.

המיקום נהנה מנגישות טובה לצירי תחבורה אזוריים, דבר שמחבר אותו הן ליישובי העמקים והן למטרופולין חיפה והקריות.

איך מוקד תעסוקה אזורי משפיע על הביקוש למגורים?

כאשר מוקם מרכז תעסוקה גדול, ההשפעה אינה מסתכמת רק בגידול במספר מקומות העבודה. היא משנה גם את דפוסי המגורים באזור.

חלק מהעובדים כבר מתגוררים בצפון ויישארו באזור. אחרים עשויים לעבור לכאן בעקבות מקום העבודה.יש מי שיעדיפו להתקרב, ויש מי שיבחרו להמשיך לנסוע מדי יום. כך נוצרים כמה מעגלי ביקוש למגורים:

1. אזורים קרובים יחסית למתחם התעסוקה

2. שכונות עירוניות עם נגישות תחבורתית טובה

3. יישובים המשלבים סביבה קהילתית ושירותים מקומיים

חשוב להבין שההשפעה אינה אחידה על כל היישובים בצפון אלא מתמקדת בעיקר סביב צירי תעסוקה, נגישות ותחבורה.

האם המשמעות היא עליית מחירים ודאית?

התשובה מורכבת יותר.

מצד אחד, מוקד תעסוקה גדול עשוי:

• לחזק את הביקוש למגורים באזור

• למשוך אוכלוסייה בעלת כושר השתכרות גבוה

• לעודד חלק מהרוכשים “להקדים החלטה” מחשש לעליות עתידיות

ומצד שני, ישנם גם גורמים מאזנים:

• פרויקטים חדשים שנמצאים בבנייה ובשיווק

• השפעת הריבית על משקי בית ממונפים

• כניסת העובדים למתחם באופן הדרגתי

לכן, סביר להניח כי המגמות יהיו אזוריות וממוקדות:

• בקרבת מוקדי התעסוקה, ייתכן חיזוק ביקוש ויציבות מחירים, ואף עליות מחירים.

• באזורים מרוחקים יותר, תיתכן סביבה יציבה או מתונה יותר.

במילים אחרות, שוק הנדל״ן בצפון אינו נע כולו באותו כיוון, אלא מתפצל לתת-אזורים בעלי דינמיקה שונה.

במבט קדימה: מה ייתכן בשנים הקרובות?

בהסתכלות רחבה יותר על הצפון:

• הביקוש למגורים צפוי להישאר יציב ומתמשך, בין אם ברכישה ובין אם בשכירות

• השפעת NVIDIA צפויה להיות מקומית ומשמעותית יותר סביב מוקדי התעסוקה

• באזורים עירוניים ותעסוקתיים, ייתכן חיזוק נוסף של שוק השכירות.

• מגמות המחירים יתעצבו בין תעסוקה, ריבית, היצע ותשתיות.

זהו שוק שנמצא בתקופה של איזון מחדש . במילים אחרות, פחות קיצוני, יותר תהליכי.

לסיכום,

שוק הנדל״ן בצפון נמצא בתקופה מעניינת ומורכבת ולכן יותר מתמיד, חשוב לבחון כל מקרה לגופו. חשוב לפני כל עסקת מקרקעין להתייעץ עם שמאי מקרקעין ועו״ד המתמחה בתחום המקרקעין.

המאמר נכתב לצורכי מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ שמאי, משפטי, פיננסי או השקעה.המידע הכלול בו אינו מהווה המלצה כלשהי לביצוע פעולה בנדל״ן, ואינו תחליף לייעוץ מקצועי אישי.

כל החלטה כלכלית בתחום הנדל״ן צריכה להתקבל לאחר בדיקה פרטנית, ובהתאם לנסיבות האישיות של כל אדם או משפחה.