תקני חשבונאות ישראליים מתפרסמים על ידי המוסד הישראלי לתקינה חשבונאית והם בעיקרם תואמים את התקינה הבינלאומית IFRS .
בהתאם לתקינה החשבונאית הבינלאומית, הערכות השווי נערכות בהתאם להגדרת הנכסים ע"י החברות (השקעה/רכוש קבוע) ומעודדת חברות (אך לא מחייבת), לקבוע את השווי ההוגן של נדל״ן החברה על בסיס הערכה של שמאי בלתי תלוי. (למידע נוסף לגבי התקינה החשבונאית מומלץ לבקר באתר: https://www.ifrsconsulting.co.il )
לצורך הערכת שווי הוגן יש לבצע הערכה בהתאם לתקן 17.1 לתקינה השמאית. מטרת התקן הינה לקבוע מסגרת מובנית החושפת בפני הציבור במסגרת גילוי נאות את כל הפרמטרים העשויים להשפיע על השווי וצורת ההתייחסות של השמאי אליהן. הדרישות החדשות הינן מעל ומעבר לאותן הקיימות בשומות אחרות ע"פ כללי האתיקה המקצועית הקיימים.
השומה שנערכת עפ״י תקן זה הינה ברמה מקצועית גבוהה, שקופה ומהימנה, ונותנת למשתמש בה כלי עסקי ממדרגה ראשונה אשר איננו מתבטא רק בשווי הגולמי של הנכס, אלא מנתח את כל מרכיביו במישור המשפטי, הפיזי, התכנוני והכלכלי. היא משמשת ככלי עזר להחלטות כלכליות הן להנהלת החברות, הן לגופים חיצוניים לחברות והן למשקיעים בשוק ההון.
למה לדרוש שומה עפ״י תקן 17.1 ולא להשתמש בשומה שנערכה עפ״י תקן 19 לטובת הבנקים?
הרבה חברות טועות ומשתמשות בשומות שנערכו עבורן עפ״י תקן 19 (שומה למטרת בטוחה לאשראי), לטובת הדיווח הכספי וחושפות עצמן לתביעה משפטית. הסיבה לכך נעוצה בעובדה ששומה שנערכת עפ״י תקן 19 שונה במהותה משומה שנערכת עפ״י תקן 17.1.
אז מה ההבדל בשווי? השווי המתקבל על פי תקן 19 עשוי להיות לעתים נמוך מהותית, ביחס לשווי השוק, מאחר ותקן 19 קובע כי יש לנכות משווי השוק של הנכס את כל מרכיבי השווי הספקולטיבי, הפיזי והתכנוני, בין היתר, כגון פוטנציאל תכנוני – רכיב שווי הנובע מקיומה של ציפייה לאישור של תכנית השבחה מסוימת, אשר מצויה בשלבים ראשוניים. וכמו כן, בעת ביצוע הערכת שווי למטרת בטוחה, לא נכלל מרכיב שווי הנובע מבניה לא חוקית, זאת למרות, ששווי השוק של השימוש החורג עשוי להיות מהותי, שכן השמאי רשאי, תוך מתן הנמקה, לכלול בשומה את מרכיב השווי בגין הסיכוי להמשך השימוש החורג, בכפוף לתשלומים הנדרשים, כגון היטל השבחה, דמי היתר וכו'.
להתייעצות נוספת מוזמנים לדבר איתנו
コメント